Der Ausbau eines Dachgeschosses ist eine attraktive Möglichkeit, ungenutzten Raum in wertvollen Wohnraum zu verwandeln. Im Einfamilienhaus (EFH) dient der Ausbau oft der Vergrößerung des Wohnraums, während im Mehrfamilienhaus (MFH) zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird – eine besonders wertvolle Maßnahme in Großstädten mit Wohnungsknappheit.
Doch ein Dachgeschossausbau erfordert eine sorgfältige Planung und Umsetzung. In diesem Artikel werden die Schritte der Planung und der Bauausführung detailliert beschrieben. Zudem geben wir eine detaillierte Kostenübersicht, die je nach Wohnungsgröße variiert.
1. Planung eines Dachgeschossausbaus – Schritt für Schritt
1.1 Bestandsaufnahme und Machbarkeitsprüfung
Bevor der Ausbau beginnt, muss eine Machbarkeitsstudie durchgeführt werden. Wichtige Aspekte:
- Statik: Ein Tragwerksplaner prüft, ob die Dachkonstruktion und die Decke die zusätzlichen Lasten tragen können.
- Dachform: Ein steiles Satteldach bietet mehr nutzbaren Raum als ein flaches Walmdach.
- Erschließung: Gibt es bereits einen Zugang? Falls nicht, müssen eine neue Treppe oder ein Aufzug eingeplant werden.
- Anschlüsse: Wasser, Strom und Heizung müssen bis ins Dachgeschoss verlegt werden.
- Schall- und Brandschutz: Vor allem im MFH sind gesetzliche Anforderungen zu beachten.
1.2 Baugenehmigung und rechtliche Aspekte
Ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt von den geplanten Maßnahmen ab:
Genehmigungspflichtig:
- Änderungen an der Dachform (z. B. Einbau von Gauben oder Dachanhebung)
- Nutzung als separate Wohneinheit (z. B. bei MFHs)
- Aufstockung oder Anhebung des Dachs
Genehmigungsfrei (in einigen Bundesländern):
- Ausbau innerhalb des bestehenden Dachraums ohne bauliche Veränderungen
Weitere rechtliche Aspekte:
- Bebauungsplan: Gibt es Einschränkungen zur Gebäudehöhe oder Dachneigung?
- Teilungserklärung (bei MFHs): Darf die Eigentümergemeinschaft bauliche Änderungen vornehmen?
- Nachbarschaftsrecht: Werden Licht- oder Abstandsflächen beeinflusst?
1.3 Finanzierung und Kostenplanung
Die Kosten eines Dachgeschossausbaus hängen stark von Dämmung, Ausstattung und Infrastruktur ab.
Wichtige Finanzierungsquellen:
- Eigenkapital und Bankkredit: Modernisierungskredite oder Baufinanzierung.
- Fördermittel: KfW-Zuschüsse für energieeffiziente Sanierungen (z. B. KfW 261 für Effizienzhäuser).
- Steuerliche Vorteile: In vermieteten MFHs können Ausbaukosten steuerlich geltend gemacht werden.
1.4 Energieeffizienz und Dämmung
Eine gute Dämmung senkt Heizkosten und verbessert den Wohnkomfort. Drei Dämmvarianten:
- Zwischensparrendämmung (Standardlösung)
- Aufsparrendämmung (beste Wärmedämmung, aber teuer)
- Untersparrendämmung (Zusatzoption für mehr Dämmleistung)
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) schreibt einen U-Wert von max. 0,24 W/(m²K) für Dachflächen vor.
1.5 Raumplanung und Grundrisse
- Anzahl und Funktion der neuen Räume festlegen
- Fenster, Dachfenster oder Gauben planen
- Stehhöhe prüfen (empfohlen: mindestens 2,30 m)
- Anschlüsse für Bad und Küche berücksichtigen
1.6 Angebotseinholung und Bauplanung
Ein Architekt oder Bauleiter sollte den Ausbau planen und Angebote von Fachfirmen einholen.
2. Dachgeschossausbau im Einfamilienhaus (EFH)
Im EFH wird der Dachausbau meist für folgende Zwecke genutzt:
- Zusätzliche Schlafzimmer oder Homeoffice
- Einliegerwohnung für Gäste oder Vermietung
- Vergrößerung der Wohnfläche für die Familie
2.1 Ausbau-Schritte im EFH
- Dämmung und Dampfsperre installieren
- Boden verstärken und Trittschalldämmung verlegen
- Dachfenster oder Gauben einbauen
- Elektro- und Wasseranschlüsse verlegen
- Trockenbau: Wände und Decken verkleiden
- Bodenbelag (Parkett, Laminat, Teppich) verlegen
- Maler- und Feinarbeiten durchführen
2.2 Kosten für den EFH-Dachausbau
Diese Kosten beziehen sich auf eine Dachgeschossfläche von 40–70 m².
| Kostenpunkt | Preisbereich (€) |
|---|---|
| Statikprüfung | 1.000 – 2.500 |
| Dämmung | 5.000 – 15.000 |
| Fenster/Gauben | 500 – 15.000 |
| Elektrik | 1.500 – 5.000 |
| Heizung | 3.000 – 10.000 |
| Bodenbelag | 2.000 – 7.000 |
| Trockenbau | 5.000 – 15.000 |
| Gesamtkosten für 40–70 m² | 20.000 – 60.000 |
3. Dachgeschossausbau im Mehrfamilienhaus (MFH)
In Städten wie Berlin, München oder Hamburg sind ungenutzte Dachgeschosse eine wertvolle Ressource für neuen Wohnraum.
3.1 Zusätzliche Herausforderungen im MFH
- Genehmigungspflichtig: Jede Wohnraumerweiterung muss genehmigt werden.
- Statik & Schallschutz: Tragfähigkeit der Decke und Trittschalldämmung sind essenziell.
- Aufzugsanbau: Falls kein Aufzug vorhanden ist, kann ein nachträglicher Einbau notwendig sein.
3.2 Ausbau-Schritte im MFH
- Tragfähigkeit der Decke prüfen
- Treppenhaus oder Aufzug planen
- Schall- und Brandschutzmaßnahmen umsetzen
- Dämmung und Dachsanierung
- Wohnungstrennwände errichten
- Elektrik, Wasser, Heizung verlegen
- Innenausbau & Feinarbeiten
3.3 Kosten für den MFH-Dachausbau
Diese Kosten gelten für den Ausbau von 70–140 m² Dachgeschossfläche zu neuen Wohnungen.
| Kostenpunkt | Preis/m² (€) |
|---|---|
| Statikprüfung | 2.000 – 5.000 |
| Dachsanierung | 10.000 – 50.000 |
| Dämmung | 100 – 250/m² |
| Elektrik/Wasser | 5.000 – 20.000 |
| Aufzug (optional) | 50.000 – 150.000 |
| Trockenbau | 150 – 400/m² |
| Gesamtkosten für 70–140 m² | 1.500 – 3.500/m² |
Ein Ausbau von zwei neuen 70-m²-Wohnungen kostet zwischen 210.000 und 490.000 €. Falls ein Aufzug eingebaut wird, kommen 50.000 – 150.000 € hinzu.
Fazit
Ein Dachausbau bietet viele Vorteile, aber auch Herausforderungen. Während im EFH der Wohnkomfort im Mittelpunkt steht, geht es im MFH oft um eine wirtschaftliche Nutzung. Eine sorgfältige Planung, die Berücksichtigung der Bauvorschriften und eine solide Finanzierung sind die Schlüssel zu einem erfolgreichen Ausbau.
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