Steuertipps für Immobilienbesitzer: Mit Eigenheim und vermieteten Immobilien Steuern sparen

Ob selbstgenutztes Eigenheim oder vermietete Immobilie – Hausbesitzer haben in Deutschland viele Möglichkeiten, ihre Steuerlast erheblich zu reduzieren. Sowohl die private Nutzung als auch die Vermietung von Immobilien bieten unterschiedliche Steuervorteile, die genutzt werden können, um Ausgaben zu senken und finanzielle Spielräume zu schaffen. Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick über die besten Strategien, um mit Immobilien Steuern zu sparen.

1. Steuern sparen mit selbstgenutztem Wohneigentum

Selbstgenutzte Immobilien bieten viele Steuervorteile, die oft übersehen werden. Zwar sind einige der klassischen Steuersparmodelle wie die Abschreibung von Hypothekenzinsen, die für vermietete Immobilien möglich ist, für Eigenheimbesitzer nicht anwendbar, dennoch gibt es viele lohnende Wege, Ausgaben zu reduzieren.

Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen

Einer der wichtigsten Steuervorteile für Eigenheimbesitzer ist die Möglichkeit, Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend zu machen. Dazu zählen alle Arbeiten, die rund um das Haus oder die Wohnung anfallen, wie zum Beispiel Reparaturen, Renovierungen oder Gartenarbeit. Dabei können bis zu 20 % der Arbeitskosten, maximal jedoch 1.200 Euro pro Jahr, direkt von der Steuerschuld abgezogen werden.

Ebenso lassen sich Dienstleistungen wie Putz- und Gartenarbeiten steuerlich absetzen. Dies bedeutet, dass auch regelmäßige Ausgaben, die im Alltag anfallen, zu einer spürbaren Entlastung führen können.

Energetische Sanierung und Förderungen

Energieeffiziente Sanierungen sind nicht nur gut für die Umwelt, sondern auch für den Geldbeutel. Der Staat fördert Investitionen in energiesparende Maßnahmen mit steuerlichen Vorteilen. Hierzu zählen der Einbau neuer Heizungen, die Dämmung von Wänden und Dächern oder der Austausch von Fenstern.

Zusätzlich gibt es zahlreiche Förderprogramme, wie etwa von der KfW-Bank, die zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse für Sanierungen anbieten. Bis zu 40.000 Euro pro Immobilie können durch diese Maßnahmen steuerlich gefördert werden. Dies senkt langfristig nicht nur die Energiekosten, sondern steigert auch den Wert der Immobilie.

Abschreibung eines Arbeitszimmers

Wer im Homeoffice arbeitet oder ein separates Arbeitszimmer im Eigenheim nutzt, kann diese Kosten ebenfalls steuerlich geltend machen. Wichtig ist, dass das Arbeitszimmer ausschließlich beruflich genutzt wird. Es können anteilige Kosten für Strom, Heizung und sogar die Abschreibung für das Gebäude berücksichtigt werden.

Die steuerliche Absetzbarkeit ist allerdings auf 1.250 Euro pro Jahr begrenzt, es sei denn, das Arbeitszimmer stellt den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit dar. In diesem Fall können die Kosten ohne Begrenzung abgezogen werden.

Spekulationssteuer bei Verkauf vermeiden

Wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen, sollten Sie darauf achten, die Spekulationssteuer zu vermeiden. Diese fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft wird. Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es jedoch eine wichtige Ausnahme: Wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde, bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei.

2. Steuervorteile bei vermieteten Immobilien

Für Investoren und Vermieter bieten vermietete Immobilien eine Fülle von Steuervorteilen. Viele der anfallenden Kosten können steuerlich geltend gemacht werden, was zu einer erheblichen Reduktion der Steuerlast führt.

Hypothekenzinsen absetzen

Ein großer Vorteil für Vermieter ist die Möglichkeit, Hypothekenzinsen von der Steuer abzusetzen. Im Gegensatz zu selbstgenutzten Immobilien können die Zinsen, die für die Finanzierung der Immobilie gezahlt werden, als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies führt dazu, dass die Mieteinnahmen effektiv reduziert und somit weniger Steuern fällig werden.

Abschreibung auf die Immobilie

Eine der wichtigsten Steuervorteile für Vermieter ist die Abschreibung der Immobilie. In Deutschland kann der Wertverlust einer vermieteten Immobilie steuerlich abgeschrieben werden. Bei Neubauten beträgt die jährliche Abschreibung 2 % des Gebäudewerts über einen Zeitraum von 50 Jahren. Für ältere Gebäude kann eine höhere Abschreibung von 2,5 % bis 3 % möglich sein, was für Eigentümer älterer Immobilien besonders attraktiv ist.

Besondere steuerliche Vorteile bieten denkmalgeschützte Immobilien oder Gebäude in Sanierungsgebieten. Hier sind sogar Sonderabschreibungen möglich, die die Steuerlast weiter senken.

Renovierungs- und Instandhaltungskosten

Vermieter können auch die Kosten für Renovierungen, Instandhaltungen und Modernisierungen steuerlich geltend machen. Diese Ausgaben können direkt als Werbungskosten abgezogen werden. Dadurch sinken die steuerpflichtigen Mieteinnahmen erheblich, und es entsteht ein steuerlicher Vorteil.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, größere Renovierungsmaßnahmen über mehrere Jahre zu verteilen, um die Steuerlast gleichmäßig zu senken. So lassen sich beispielsweise umfassende Modernisierungen über einen Zeitraum von fünf Jahren abschreiben.

Vermietung und Verpachtung: Werbungskosten und steuerliche Verluste

Neben den bereits erwähnten Kosten wie Hypothekenzinsen und Instandhaltungskosten gibt es eine Reihe weiterer Werbungskosten, die Vermieter geltend machen können. Dazu gehören unter anderem Verwaltungskosten, Versicherungen, Nebenkosten und Grundsteuern. Diese können direkt mit den Mieteinnahmen verrechnet werden.

Sollten die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein sogenannter Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der mit anderen Einkünften, wie etwa aus einer Festanstellung, verrechnet werden kann. Auf diese Weise lassen sich erhebliche Steuervorteile erzielen, besonders wenn die Immobilie in den ersten Jahren nach dem Kauf renoviert oder modernisiert wird.

Fazit: Steuern sparen mit Eigenheim und vermieteten Immobilien

Ob selbstgenutztes Eigenheim oder vermietete Immobilie – Hausbesitzer und Vermieter haben viele Möglichkeiten, ihre Steuerlast zu reduzieren. Durch die Nutzung von Abschreibungen, Handwerkerleistungen, energetischen Sanierungen und anderen Steuervorteilen lassen sich erhebliche Einsparungen erzielen. Besonders bei vermieteten Immobilien bieten die Werbungskosten und der Abzug von Hypothekenzinsen großes Potenzial, die Steuerbelastung deutlich zu senken.

Es lohnt sich in jedem Fall, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen, um alle verfügbaren Steuervorteile optimal zu nutzen. Mit der richtigen Planung und Kenntnis der geltenden steuerlichen Regelungen lassen sich beträchtliche finanzielle Vorteile realisieren – sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren in vermietete Immobilien.